商品房預售制是伴隨著我國住房制度改革而形成的一種融資模式，其初衷是為了解決住房市場化改革之初開發主體缺乏融資能力和融資渠道的問題。可以說，商品房預售制對于促進我國住房市場化進程、提高住房供給能力、加快解決城鎮居民住房供求緊張矛盾發揮了重要作用。
但在各地實施預售制的過程中，也出現了一些不規范的市場行為，引起有關方面的廣泛關注。主要表現為：第一，有些樓盤期房合同與實際交付現房之間存在差距，導致消費者維權行為增加；第二，有些開發商過度依賴預售回款，并將此作為重要融資渠道，降低了項目運營的穩健性；第三，有些項目預售資金使用存在漏洞，預售資金沒有實現封閉運行，使得項目存在爛尾風險。
因此，近期有些地方政府已經開始著手進行預售制改革，加大現售制樓盤供地力度。還有些觀點認為，應盡快取消預售制，全面實施現售制。
其實，預售制之所以出現一系列問題，其根本原因不在于預售制這種融資模式本身，而在于相關制度的設計和執行存在薄弱環節，無論是采取預售制，還是現售制，都應堅持因地制宜、循序漸進的基本原則。
試想一下，現階段取消預售制將對房地產市場融資成本、產品定價和供給速度與模式等方面產生顯著影響。
首先，取消預售制將直接提高開發主體融資成本。今年前三季度房地產開發資金來源12.2萬億元，其中，4萬億元是定金及預收款，占資金來源的33.3%?？梢娙∠A售制之后，這部分無息資金缺口必須由銀行貸款、非銀行貸款、信托、股權融資等商業性資金予以彌補，而有些商業融資成本在15%以上，直接抬高開發主體融資成本。
其次，取消預售制將減緩住房供給速度和規模。今年前三季度，現房銷售面積2.2億平方米、期房銷售9.8億平方米，期房銷售面積是現房的4.5倍。從金融的角度來看，預售制實際是購房者為開發企業提供的一種資金杠桿，可以促進開發項目能夠以更快速度進行建設。取消預售制則需要開發企業具有更好的資金保證能力，這將導致開發企業對銀行開發貸款以及自籌資金需求上升。在當前房地產宏觀調控背景下，各地銀行均紛紛加大對房地產開發貸款的風險防范力度。因此，可以預見，如果全面取消預售制，必然會降低房地產投資速度，延長住房產品的實際供給速度。
最后，取消預售制將間接影響房屋和土地的定價水平。取消預售制帶來的融資成本和運營成本一部分會轉嫁在產品定價中。當然這種成本轉嫁能力還取決于地區住房供求基本關系，對于那些供求偏緊的一線和熱點二線城市來說，成本價格彈性較小，成本轉嫁能力較強，在一定程度上有可能增加這些區域房價的上漲壓力，而對于那些供求寬松的區域來說，成本價格彈性較大，對產品價格影響則較小。
同時，資金籌集能力較弱的中小企業也將面臨更大的競爭壓力，而這些中小企業又大多集中在三、四線城市，可以預見，隨著預售制比例下降，行業的集中度將會進一步提高。此外，產品銷售模式和定價模式的改變，企業的收益率受到擠壓，土地拍賣溢價率也會相應出現一定程度的回落。
綜上分析，我認為，各地選擇預售制還是現售制都應因地制宜、循序漸進，在發揮預售制和現售制兩種模式特點的基礎上，進一步完善商品房銷售模式和相關監管制度。
一方面，當前應著手解決預售制的規范性問題。對于熱點城市來說，其主要矛盾還是住房供求關系和房價持續高位運行。政策著力點仍在于能夠有效滿足住房需求和控制購房成本。因此，商品房預售制仍具有一定的適用性。同時，也可發揮預售制的政策引導作用，對于民生類住宅可以適當增加預售制比例，降低民生類住宅的建設成本。
當然，關鍵還是要扎扎實實提高預售制的規范性。主要從以下幾個方面入手：第一，加強消費者權益保護，加強期房合同管理剛性，提高合同信息的透明度，開發企業要充分履行告知義務，保證消費者的知情權以及對于前期大家反映比較集中的得房面積、小區綠化、服務配套等方面問題，要規定更加完善的合同條款；第二，加強預售資金監管，要做到?？顚Ｓ茫_保資金安全和有效使用，嚴格遵循不達標準絕不預售的原則；第三，從源頭上杜絕項目的資金風險，在土地出讓環節就加強投標企業的資質管理，避免“空手套白狼”的情況。
另一方面，對于推行現售制要循序漸進。第一，按照本地住房市場供求特點，選擇適當的現售制項目比例，既要發揮現售制實物銷售、杠桿穩健的優勢，又要實現相對合理的住房供給規模和供給速度，實現預售制向現售制平穩過渡，特別要避免銷售模式變化對市場節奏的負面沖擊，哈爾濱裝飾公司，造成階段性房地產投資失速和局部供求失衡問題。第二，現售制也需要進一步增強信息對稱性。有些工程質量問題并非是由預售改現售就能一蹴而就解決的，例如，消費者可以測量得房面積，但對于更多專業性信息仍處于信息劣勢。因此，在現售制中如何保護消費者權益仍是一個不容忽視的話題。
（來源：中國建設報）
